Introducción
¿Es mejor invertir en el mercado que conoces o diversificar hacia mercados emergentes con mayor potencial? Esta es la pregunta que muchos inversores españoles se hacen al descubrir las oportunidades en Dubái.
En este análisis comparamos ambos mercados para ayudarte a tomar una decisión informada.
Rentabilidad: Los Números
España
- Rentabilidad bruta media: 4-6% anual
- Madrid centro: 3.5-4.5%
- Barcelona: 4-5%
- Costa del Sol: 5-7% (turístico)
Dubái
- Rentabilidad bruta media: 6-9% anual
- Dubai Marina: 6-7%
- Business Bay: 7-8%
- JVC/JVT: 8-10%
Conclusión: Dubái ofrece rentabilidades brutas 2-3 puntos porcentuales superiores a España en zonas comparables.
Fiscalidad: El Gran Diferenciador
| Concepto | España | Dubái |
|---|---|---|
| Impuesto sobre rentas de alquiler | 19-47% IRPF | 0% |
| Impuesto sobre ganancias de capital | 19-26% | 0% |
| Impuesto de transmisión (compra) | 6-10% ITP | 4% DLD |
| Impuesto patrimonio | 0.2-3.75% | 0% |
Importante: Los residentes fiscales españoles deben declarar las rentas mundiales, pero la diferencia fiscal sigue siendo significativa, especialmente en ganancias de capital.
Apreciación del Capital
España (últimos 10 años)
Tras la crisis de 2008-2014, el mercado español ha mostrado una recuperación moderada:
- Madrid: +45% desde 2014
- Barcelona: +38% desde 2014
- Media nacional: +25% desde 2014
Dubái (últimos 5 años)
Tras la corrección post-Expo 2020, el mercado ha experimentado un fuerte rebote:
- Palm Jumeirah: +80% desde 2020
- Downtown Dubai: +65% desde 2020
- Dubai Marina: +55% desde 2020
Nota: El mercado de Dubái es más volátil, con ciclos de boom y corrección más pronunciados.
Riesgos a Considerar
España
- Regulación de alquileres (ley de vivienda)
- Alta presión fiscal y tendencia al alza
- Demografía envejecida
- Burocracia y lentitud administrativa
Dubái
- Mercado más volátil y cíclico
- Dependencia del petróleo y turismo
- Distancia geográfica para gestión
- Diferentes estándares de construcción
Facilidad de Gestión
España
Ventajas: Proximidad, conocimiento del mercado, facilidad para visitar y gestionar.
Desventajas: Relaciones tensas inquilino-propietario, procesos de desahucio largos (6-18 meses).
Dubái
Ventajas: Procesos legales rápidos (desahucio en 30 días), gestores profesionales, mercado orientado al inversor.
Desventajas: Necesitas confiar en gestores locales, diferencia horaria, menor conocimiento del mercado.
¿Cuál Elegir?
La respuesta depende de tu perfil:
- Elige España si: Priorizas la cercanía, tienes tiempo para gestionar, buscas estabilidad sobre rentabilidad.
- Elige Dubái si: Buscas maximizar rentabilidad, quieres diversificar geográficamente, tienes horizonte a largo plazo.
- Considera ambos si: Tienes capital suficiente para diversificar y quieres balancear estabilidad con crecimiento.
Conclusión
Dubái ofrece claras ventajas en rentabilidad y fiscalidad, pero España proporciona familiaridad y menor volatilidad. La mejor estrategia para muchos inversores es diversificar entre ambos mercados, aprovechando las fortalezas de cada uno.
¿Quieres explorar oportunidades en Dubái? Habla con Paula para un análisis personalizado de tu situación.